Gayrimenkul sahipleri için tapuya sahip olmak bir devlet güvencesine sahip olmak anlamına gelse de bazı durumlarda bu geçerli olmayabiliyor. Tapular gayrimenkullerin kimlik belgeleridir ve o gayrimenkulün kime ait olduğunun devlet tarafından tasdiklendiği resmi bir niteliği de vardır. Ancak bazı durumlarda tapu sahibi olmanın bile güvence sağlamayabileceği ortaya çıktı.

HİSSELİ TAPU BÜYÜK RİSK!

Türkiye’de uygulanan tapu sisteminde iki tür tapu bulunmaktadır. Bunlardan ilki müstakil tapudur. Bu tapu türünde gayrimenkul sadece bir kişiye aittir ve mülkiyet hakkı kimse ile paylaşılmaz. O tapuda ismi yazılı olan kişinin haricinde kimsenin söz hakkı yoktur.

İkinci tür tapu ise müşterek tapu denilen hisseli tapudur. Bu tapularda ise mülkiyet hakkı hissedarlar arasında hisse payları oranında paylaşılır. Bu tapularda hisse paylarının satış şekilleri bile farklıdır. Hisseli tapuya sahip olan hissedarlar hisse payı kadar mülkiyet sahibi oluyorlar. Bu hissedarların ilgili gayrimenkulde birbirlerine karşı sorumlulukları vardır.

Hisseli bir tapuda hisse sahibi hisse payını satmak isterse öncelikli alım hakkı diğer hissedarlara aittir. Diğer hissedarlar hisse payını satın almazlarsa yani önalım haklarını kullanmazlarsa 3. kişilere satış yapılabilir. Eğer hissedarlara önalım hakkını kullanmalarına imkan verilmeden hisse payı 3. kişilere satılırsa tapu tescili yapılmış olsa dahi yasal süre içerisinde mahkemeye başvuran diğer hissedarlar tapu devrinde yazılı olan tutarı ödeyerek o hisse payını satın alabilirler.

İCRADAN SATIŞLARDA UYGULANMIYOR

Önalım hakkı hisseli tapularda hissedarların bir güvencesidir ama bunun bir istisnası bulunuyor. Eğer hissedarlardan birisinin icralık olmuş borcu varsa icra dairesi ilgili hisse payını icra kanalıyla satışa çıkarabilir. Bu durumda ise önalım hakkı kesinlikle uygulanmıyor. Hissedarlar icradan hisse payını satın almak için teklif yapabilirler ama 3. kişiler de bu hisse payını satın alabilirler.

Bu ise diğer hissedarlarının gayrimenkullerini kaybetmelerinin başlangıcı olabiliyor. Hisseli tapuya icra yoluyla ortak olan 3. kişiler bazen tüm tapuyu satın almanın yollarını zorlayabiliyorlar. Bu konuda mahkemeye başvurularak ortaklığın giderilmesi davası açılıyor. Hakimin vereceği karara göre tüm hisse payları bir hissedar tarafından satın alınabiliyor.

Bu durumda “ya al ya sat” sistemi de uygulanabiliyor. Eğer hissedarların maddi güçleri yoksa 3. kişi olan ortak tüm hisse paylarını yok pahasına satın alabiliyor. Bu satışa herhangi bir şekilde itiraz da yapılamıyor. Hisseli tapusu olanların uygulamaları gereken en önemli tedbir hissedarların icralık borlarının takibidir. Hissedarlardan birisinin icralık borcu varsa bu borç hisse payının satışı yapılmadan anlaşılarak kapatılmalıdır.